装修改造一个农家院，可以免费使用20年。随着越来越多的农村人口在城市安家落户，农村住宅出现大量闲置的情况，而国家政策又明确规定农村宅基地不准在集体外流转，许多地区甚至出现了“空心村”的现象。近日，密云县石城村推出一种全新的乡村宅基地合作项目。
北京青年报记者了解到，相比于以往投资者直接与农户签订租赁协议不同，石城村将这些闲置宅院聚集起来，让投资者改造装修宅院，承担房屋的改造费用，接下来的20年中，投资者可以在一年中的大部分时间，使用或经营改造后的农家院。
事件
石城村发微信公号招人改建农家院
10月18日，石城民俗村合作社的微信公号上贴出一则“石城村老宅免费使用了，您还不心动吗？”的图文。短短几天时间里，在这个只有几十个粉丝订阅的公号上，文章的阅读量已经突破4200次。文章中提到，石城村首批推出7套闲置宅院供大家免费打造乡村旅游经营院落。根据宅院的对比图可以发现，7套老宅多是久无人居，屋前已是杂草丛生，带有岁月的斑驳痕迹。
距离密云县城25公里的石城村，东临密云水库，西倚云蒙山，是密云县开发西线旅游的中心地段。北青报记者在探访中发现，石城村大部分农户从事旅游经营，正式营业的民俗户122家，目前推出的7套闲置宅院全部为四合院结构，房屋主体由石料建筑而成，宅基地面积在170平方米左右，这些被推出的房屋多为久无人居的老宅，院内杂草丛生，部分需要整体改造。
当然“天下没有免费的午餐”，免费经营也是有条件的。文中注明改造后的院落需要具有地域石文化效果，而且在免费使用的20年中，院落的经营权须与石城村民俗旅游合作社共享。石城村书记王坤没想到自己的“临时起意”会收到如此热烈的回应。自19日开始，他就陆续接待前来看房的意向投资者，“每天至少五六拨”，而询问电话更是络绎不绝，甚至因为村里开会“有几十条未接来电”。
这些看房者中，有的是厌倦了都市生活，希望在闲暇时刻亲近自然的都市白领；有的是怀有田园梦想，希望用心营造自己小世界的前外企职工；也有专业从事旅游开发的策划公司及房地产公司。
据了解，石城村目前共有17套闲置宅院，平均闲置年限都在10年以上。 “如果资金足够的话，合作社当然也可以改造并经营这些宅院”。王坤告诉北青报记者，因为合作社没有足够的资金独立经营这些宅院，所以引入外来资金进行合作经营。
聚焦
装修风格谁说了算？
必须用当地石材装修
石城民俗村合作社的微信公号里登出了房屋改造后希望的示意图，看上去是山西传统民居风格。不过，石城村书记王珅坦言，示意图只是构想，他再三强调房屋改造必须体现“地域石文化特色”。也就是说，房屋改造需要完全用本地出产的石材，“尽可能做到原汁原味”，风格则类似多数闲置老宅。在王坤看来，房屋的外观必须用石城村出产的两种石材，一种是青石，另外一种是白色的“毛石”，避免使用钢筋水泥以及方砖等材料，房屋上的瓦片也最好是传统的青瓦。
房屋内部的设计，经营者则可以根据经营项目和自身偏好设计风格。王坤说，建筑单位的选择，由经营者自己决定。合作社要求经营者在房屋改造之初提供预算清单，施工完毕后，由合作社邀请的专业造价评审人员进行核算，以此确定经营者的投资金额。
投资者对农家院的经营时间如何分配？
按装修花费额度协商
经营时间的共享是“石城村模式”的关键。根据《协议》，石城村闲置农宅合作社与经营者将根据出资比例分配每年的经营时间，也就是说如果一个院落承租费用核算为20年20万，改造费用为40万，那么每年经营的时间就按照1：2的比例分配，合作社享有120天，改造者享有240天。至于涉及旅游的淡旺季等细节问题，王坤表示，具体的时间分配还需要双方进一步协商。
北青报记者了解到，在众多的意向投资者中，对经营时间的需求不尽相同。前来看房的赵女士告诉记者，她自己并没有时间从事经营，投资宅院主要是为了一周可以有固定时间前来休闲居住，其他时间可以交由合作社负责经营，经营利润则由合作社提供分成。
不过，也有投资者对此表示担忧，房屋的改装设计具有鲜明的个人风格，交给别人经营难免会产生理念、文化的差异，而且经营中断，“许多东西不是想恢复就可以恢复”。据了解，他们正在和合作社协商能否以其他方面的合作代替经营时间的分配，比如支持村落发展、推荐顾客以及发挥示范效应等。
村民违约要求收回房屋怎么办？
合作社掌握民俗户的经营牌照
近年来，经营者与农户的纠纷屡见不鲜，尤其涉及租金上涨或者拆迁补偿等原因，农户毁约现象非常普遍，经营者为此承担很大的风险。
梁女士是石城村闲置院落的意向投资者之一。从外企辞职回到密云的她，一直在寻找合适的院落。梁女士表示，石城村的项目有了集体合作社的介入，她觉得更放心些。不过，还是有不少市民觉得如果村民违约收房，已经投资的装修会“打水漂”。
对于经营者的忧虑，王坤介绍说，合作社与农户及经营者都会签订协议，包含了农户违约的限制性条款。最重要的是，石城村闲置农宅合作社作为当地民俗旅游的管理方，掌管着经营户的营业执照。王坤告诉北青报记者，合作社拥有乡村民俗旅游唯一的经营执照，民俗户只有成为合作社的会员，才有依法经营的资格。这意味着，只要合作社不给提供经营牌照，即使农户单方面毁约，其他投资者也没有经营的可能，而农户寻求不到其他高价出租的渠道，便不会冒险去违约。
律师观点
合同的细则必须明确 避免产生纠纷
针对合作社与投资者签订协议时需要注意的法律问题，北青报记者咨询了长期代理土地纠纷的李光勤律师。他提醒说，合同的甲方——合作社首先要具备租赁权，如果合作社不具有转租权，合同则被视为无效。“因为投资者不是和房主签订协议，所以首先要审查合作社是否具有农户宅院的转租权”。此外，为避免纠纷，合同的细则尽可能具体明确，涉及经营时间的部分也须明确注明。李律师建议投资者在专业人员陪同的情况下签订合同。
